MALAYAN LAW JOURNAL : KES SEWAAN BANGUNAN !

[1995] 3 MLJ 35
Chong Choong Hing v Tan Yee Lee (As president of the Wai Fung Wan Keng Philanthropic Amateur Dramatic Society)
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (SHAN ALAM) — CIVIL SUIT NO 22–44–1994

Judges JAMES FOONG J
Date 27 MARCH 1995
Citation [1995] 3 MLJ 35

Catchwords:

Civil Procedure — Pleadings — Necessity for express pleadings — Competency of unincorporated society to hold tenancy — Issue not pleaded — Whether could be raised at trial

Landlord and Tenant — Controlled premises — Subletting — Owner attempted to convert subtenancies to joint tenancies — Decontrolling of premises upon owner’s application — Chief tenant not notified — Subtenants surrendered vacant possession to owner — Whether conversion to joint tenancies effective — Whether chief tenant entitled to possession of premises when subtenants leave — Control of Rent Act 1966 s 20(2) & (3)

Bahasa Malaysia Summary:

Pada tahun 1993, plaintif menjadi pemunya sebuah bangunan yang sewanya terkawal (‘hartanah itu’) yang tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa 1966 (‘Akta tersebut’) yang telah disewakan kepada pertubuhan defendan sejak 1941. Pertubuhan tersebut telah menduduki tingkat pertama hartanah tersebut, manakala tingkat bawah (‘premis tersebut’) telah disewakan pula oleh pertubuhan tersebut kepada dua orang penyewa kecil. Plaintif telah mengeluarkan surat kepada penyewa kecil tersebut untuk menerima mereka sebagai penyewa bersama tetapi tidak memberitahu defendan.

Selepas itu, penyewa kecil itu telah bersetuju mengembalikan milikan kosong premis itu kepada plaintif untuk balasan sebanyak RM1,000 setiap seorang supaya beliau dapat memohon kepada tribunal sewa untuk penyahkawalan premis itu. Kemudiannya, tribunal sewa telah mengeluarkan perakuan bagi penyahkawalan hartanah itu. Apabila pertubuhan itu mengetahui bahawa penyewa kecil mereka telahpun berpindah, mereka pun menghuni premis tingkat bawah itu dengan serta-merta dan mendakwa bahawa premis tersebut merupakan sebahagian daripada hartanah itu, dan oleh yang demikian premis tersebut harus dikembalikan kepada mereka sebagai penyewa utama.

Defendan juga mengata bahawa kedua-dua beliau dan pertubuhan itu tidak diberitahu tentang percubaan plaintif untuk menukarkan penyewaan kecil itu kepada penyewaan bersama dan mereka juga tidak disampaikan dengan sebarang perakuan yang dikeluarkan oleh tribunal sewa yang mengisytiharkan bahawa premis tersebut telah dinyahkawalkan.

Plaintif mendakwa defendan untuk, antara lain, pencerobohan, dan juga memohon untuk penghakiman terus supaya menyekat defendan daripada memasuki premis tersebut dan menegaskan bahawa apabila premis itu telah diserahkan oleh penyewa kecil, penyewaan bersama telah ditamatkan, lalu memberikannya hak untuk memohon supaya premis tersebut dinyahkawal serta hak untuk menghuni premis tersebut. Pada perbicaraannya, peguam plaintif juga telah membangkitkan isu bahawa defendan dan/atau pertubuhannya tidak kompeten untuk memegang penyewaan hartanah itu di bawah s 9(b) Akta Pertubuhan 1966.

Diputuskan:
Diputuskan, menolak permohonan itu:

(1) Seksyen 20(2) Akta tersebut membenarkan tuan tanah untuk menganggap penyewa kecil hartanahnya yang sedia ada sebagai penyewa bersama atas pemberitahuan niat sedemikian kepada penyewa, dan selepas itu, penyewaan bersama itu akan wujud seakan-akan tuan tanah sendiri yang menyewakan premis tersebut secara terus kepada penyewa kecil itu. Seksyen 20(3) Akta tersebut memperuntukkan bahawa jika pemberitahuan sedemikian tidak dibuat, penyewaan kecil yang diwujudkan oleh penyewa akan diteruskan sebagai penyewaan kecil. Di dalam kes ini, ‘penyewa’ merujuk kepada defendan dan pertubuhannya. Lantaran itu, tanpa pemberitahuan tersebut, percubaan plaintif untuk menukarkan penyewaan kecil kepada penyewaan bersama adalah sia-sia, dan penyewaan kecil terus merupakan penyewaan kecil.

(2) Penyerahan balik premis itu kepada plaintif oleh penyewa kecil itu adalah sama seperti penamatan penyewaan kecil mereka. Sebaik sahaja penyewaan kecil ini ditamatkan, premis tersebut kembali kepada defendan atau pertubuhannya sebagai penyewa utama, kerana di bawah common law, penyewaan kecil wujud daripada penyewaan utama dan tidak boleh wujud dengan sendirinya. Plaintif hanya boleh mengambil milikan premistersebut dengan persetujuan penyewa utama, jika tidak, plaintif akan memungkiri persetujuan penyewaan kerana gagal memberikan kenikmatan aman sentosa hartanah itu.

(3) Seksyen 24(2) Akta tersebut hanya menyatakan bahawa seseorang yang sedang memegang lepas masa di suatu premis yang dinyahkawal mengalami kehilangan faedah yang terdapat di bawah Akta tersebut, tetapi ia tidak menyatakan bahawa orang itu ialah seorang penceroboh. Selain daripada itu, supaya premis tersebut disifatkan sebagai telah dinyahkawal, plaintif sepatutnya menyampaikan perakuan yang telah dikeluarkan oleh tribunal sewa untuk menyahkawal hartanah itu ke atas kedua-dua orang penyewa kecil mengikut s 24(2).

(5) Penafian kewujudan dari segi undang-undang penyewaan oleh defendan atau pertubuhannya akibat ketidakupayaan mereka yang dikatakan itu untuk memegang suatu penyewaan adalah suatu dakwaan yang serba baru yang tidak pernah dinyatakan dalam pliding ataupun afidavit plaintif yang difailkan untuk menyokong permohonan bagi penghakiman terus. Maka, hujah plaintif mengenainya tidak boleh dilayan.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. Tq