[1996] 2 MLJ 141
Mustafa bin Osman v Lee Chua & Anor
Case Details: Malaysia COURT OF APPEAL (KUALA LUMPUR)
— CIVIL APPEAL NO M– 04–46 OF 1995
Judges GOPAL SRI RAM
JCA SITI NORMA YAAKOB
JCA MOKHTAR SIDIN J
Date 17 APRIL 1996
Citation [1996] 2 MLJ 141
Catchwords:
Contract — Illegality — Property in chattels and land — Whether property in chattels and land could pass under illegal contract
Contract — Illegality — Parties in pari delicto — Agreement prepared by solicitor — Whether contract void — Contract Act 1950 s 66
Civil Procedure — Pleadings — Illegality of contract — Whether need to be specifically pleaded
Bahasa Malaysia Summary:
Perayu merupakan tuan punya berdaftar sebidang tanah di Melaka (‘tanah tersebut’) yang dikuasai oleh Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) 1963 (‘Akta tersebut’). Melalui suatu suratikatan penyerahhakan bertarikh 9 Mac 1981, perayu telah menyerahhak secara mutlak sebuah rumah di atas tanah kepada penentang untuk jumlah RM10,000. Melalui suatu lagi perjanjian pada tarikh yang sama (‘perjanjian penyewaan tersebut’), perayu telah menyewa kepada penentang bahagian tanah di mana rumah tersebut didirikan, pada sewa bulanan sejumlah RM15.
Kedua-dua dokumen telah disediakan oleh seorang peguamcara. Pada 28 Mei 1993, perayu memberi penentang suatu notis membatalkan penyewaan tersebut, dan menghendaki penentang keluar dan menghantar-serah milikan kosong premis tersebut. Nampaknya pihak-pihak yang berkenaan tidak menyedari bahawa perjanjian penyewaan tersebut merupakan satu perjanjian yang menyalahi undang-undang yang dirangkumi oleh s 108 Akta tersebut yang melarang tanah tersebut daripada dipindahmilik, dipajak, diturunkan atau digadai kepada sesiapa kecuali seorang yang berbangsa Melayu. Seksyen 108 termasuk, dalam takrifan ungkapan ‘pajak’, sebarang penyewaan dalam apa sahaja bentuk atau jangkamasa.
Perayu memulakan tindakan terhadap penentang dalam mahkamah majistret untuk milikan kosong tanah tersebut. Penyataan tuntutan perayu menyatakan secara nyata, dan bergantung terhadap, perjanjian penyewaan yang menyalahi undang-undang tersebut. Adalah dikatakan bahawa penentang telah gagal mematuhi terma perjanjian penyewaan dan notis keluar. Penentang, dalam pembelaan dan tuntutan balasnya, mencabar kesahan notis keluar, menyatakan bahawa perayulah yang memungkiri terma perjanjian penyewaan tersebut dan menuntut ganti rugi untuk kemungkiran tersebut.
Walaupun penentang tidak menyatakan kepenyalahan undang-undang, dia menghujahkan perkara tersebut sebagai suatu bantahan permulaan terhadap locus standi perayu untuk memulakan tindakan semasa pembicaraan . Majistret telah mendengar penghujahan dan membuat keputusan yang memihak kepada perayu atas alasan bahawa penentang merupakan seorang penyewa bulanan, dan oleh yang demikian notis keluar mempunyai kesan menamatkan perhubungan tuan tanah dan penyewa. Penentang kemudiannya merayu kepada pesuruhjaya kehakiman yang membicarakan kes atas dasar bahawa perjanjian penyewaan tersebut adalah menyalahi undang-undang dan terbatal, dan memutuskan bahawa tuntutan perayu gagal. Perayu membuat rayuan, dan adalah dihujahkan bahawa kesan keputusan pesuruhjaya kehakiman tersebut adalah untuk membenarkan penghunian tanah tersebut oleh seorang yang tidak dibenarkan oleh statut untuk milikan.
Diputuskan:
Diputuskan, menolak rayuan itu:
(1) Kepenyalahan undang-undang tidak perlu dinyatakan dalam pliding secara khusus, dan jika kepenyalahan undang-undang dibawa kepada perhatian mahkamah sebelum tindakan dibicarakan, mahkamah, selepas berpuas hati bahawa urusniaga yang berkenaan adalah sesungguhnya menyalahi undang-undang, berkewajipan untuk bertindak terhadapnya (lihat ms 146C–D); Natha Singh v Syed Abdul Rahman & Anor [1962] MLJ 265 dan Nasib Singh v Ramasamy [1969] 1 MLJ 211 diikut.
(2) Pernyataan tuntutan perayu menuntut milikan kosong secara nyata atas dasar bahawa penentang telah membuat tindakan yang memungkiri perjanjian penyewaan tersebut. Ekoran itu, perayu telah bergantung kepada kepenyalahan undang-undang untuk menuntut milikan tanah tersebut. Dengan itu, ini merupakan suatu kes di mana maxim ex turpi causa non oritur actio terpakai dengan sepenuhnya (lihat ms 147I and 148A).
(3) Pihak-pihak dalam kes ini adalah dalam pari delicto apabila mereka mengikat perjanjian penyewaan yang menyalahi undang-undang itu. Bagaimanapun, perjanjian penyewaan tersebut disediakan oleh seorang peguamcara. Oleh itu, ini bukan merupakan suatu kes di mana kontrak boleh didapati terbatal di bawah s 66 Akta Kontrakc1950 (lihat ms 148B); Soh Eng Keng v Lim Chin Wah [1979] 2 MLJ 91 diikut.
(4) Dalam kes ini, perayulah yang melanggar terma statut dan menghadapi risiko perlucuthakan tanah tersebut oleh pihak berkuasa negeri (lihat ms 148D).
(5) Adalah merupakan undang-undang mantap bahawa harta dalam catel dan tanah boleh dipindah di bawah suatu kontrak yang menyalahi undang-undang dan tidak boleh dikuatkuasakan. Lantaran itu, oleh kerana harta dalam rumah itu telah dipindahkan kepada penentang, dan dia telah menghuni tanah tersebut, kerugian harus ditanggung oleh perayu (lihat ms 148D–E); Tinsley v Milligan [1993] 3 All ER 65 diikut.]
Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. MLJ adalah dokumen awam. Ia boleh diakses di Laman Web Jabatan Kehakiman, Malaysia. Tq
No comments:
Post a Comment