[1996] 1 MLJ 761 - Khaw Poh Chhuan v Ng Gaik Peng & Ors
[1996] 1 MLJ 761
Khaw Poh Chhuan v Ng Gaik Peng & Ors
Case Details:
Malaysia FEDERAL COURT (MALAYA) — CIVIL APPEAL NO 02–239–1992
Judges CHONG SIEW FAI (SABAH & SARAWAK) CJ
MOHD AZMI FCJ
PEH SWEE CHIN FCJ
Date 20 JANUARY 1996
Citation [1996] 1 MLJ 761
Bahasa Malaysia Summary:
Dalam tahun 1943, seorang yang bernama Encik Yap Cheng (‘si mati’) telah meninggal tak berwasiat, meninggalkan suatu estet yang terdiri daripada, antara lain, empat bidang tanah. Dia meninggalkan dua balu dan zuriat mereka, dan kesemua mereka mempunyai kepentingan benefisial dalam estet itu. Apabila seorang daripada dua orang balu tersebut yang telah dilantik sebagai pentadbir estet itu meninggal dunia (ibu penyerahhak’), salah seorang daripada zuriat (‘penyerahhak tersebut/penentang kelima’) telah dilantik sebagai pentadbir de bonis non.
Penyerahhak tersebut berhak ke atas syer dalam estet kedua-dua si mati dan ibunya yang telah meninggal. Menurut terma dua perjanjian yang telah dibuat dalam tahun 1964 dan tahun 1965 (‘perjanjian-perjanjian tersebut’), penyerahhak tersebut telah menyerahhak kesemua kepentingan benefisialnya dalam estet-estet itu kepada perayu. Perayu kemudiannya mengemukakan, sebagai pembeli dan pemegang serahhak, suatu kaveat terhadap empat bidang tanah itu.
Dalam tahun 1973, apabila penyerahhak dan pentadbir bersama gagal mentadbir dan membahagi harta, suatu tindakan pentadbiran telah dimulakan terhadap mereka oleh beberapa benefisiari di bawah estet itu. Sebagai balasan, dan dalam menyatakan kerelaan mereka untuk membahagi aset-aset, kedua-dua pentadbir telah mengemukakan satu perjanjian penyelesaian keluarga (‘perjanjian penyelesaian tersebut’). Kewujudan dan kepentingan perayu tidak disebut dalam penyelesaian dan tidak juga didedahkan dalam tindakan pentadbiran. Selepas itu, suatu perintah persetujuan seperti dikehendaki telah diberikan menurut peruntukan perjanjian penyelesaian tersebut.
Penyerahhak tersebut kemudiannya telah membuat tawaran untuk membuat penyelesaian dengan perayu melalui bayaran balik wang dan pampasan kewangan. Perayu telah menolak tawaran itu dan enggan menarik balik kaveatnya. Penyerahhak tersebut dan pentadbir bersama kemudiannya telah cuba membatalkan kaveat, tetapi mereka tidak berjaya. Menurut perintah persetujuan, satu daripada empat bidang tanah (‘bidang tanah keempat’) telah dijual kepada penentang kesembilan.
Pindahmilik itu telah didaftarkan walaupun pengendorsan kaveat tetap tidak dibatalkan atas daftar. Perayu memulakan tindakan untuk suatu deklarasi bahawa perintah persetujuan dan perjanjian penyelesaian tersebut adalah terbatal, dan memohon untuk berbagai relief termasuk suatu tuntutan hak ke atas hasil jualan yang telah diperolehi daripada jualan bidang tanah keempat. Hakim perbicaraan telah menolak tindakan itu atas alasan:
(i) penyerahhakan adalah terbatal kerana ianya tidak mutlak atau bersyarat dan bahawa, oleh sebab itu, s 4(3) Akta Undang-Undang Sivil 1956 (‘Akta tersebut’) telah tidak dipatuhi; dan
(ii) bahawa perayu tidak mempunyai kausa tindakan terhadap penentang-penentang kerana pentadbiran estet bakian tidak sempurna pada masa penyerahan hak dan penyerahhak tersebut hanya merupakan seorang benefisiari bakian yang tidak mempunyai kepentingan dalam sebarang aset estet itu. Adalah juga diputuskan bahawa dengan demikian perayu telah mendaftarkan kaveat secara tak sah. Perayu membuat rayuan.
Diputuskan:
Diputuskan, membenarkan rayuan itu:
(1) Atas suatu pentafsiran yang betul terhadap perjanjian-perjanjian tersebut, kepentingan benefisial penyerahhak tersebut dalam estet kedua-dua si mati dan ibunya telah dipindahmilik tanpa syarat kepada pemegang serahhak. Penyerahhakan adalah mutlak dan tidak bersyarat. Oleh kerana ianya mutlak dan juga bertulis dan notis penyerahan hak telah diberikan kepada penghutang-penghutang, s 4(3) Akta tersebut telah dipatuhi. Bagaimanapun, pematuhan s 4(3) bukan merupakan suatu prasyarat kepada kesahan penyerahan hak, kerana penyerahan hak itu masih sah di bawah ekuiti (lihat ms 774H dan 775E–F).
(2) Perayu mempunyai kausa tindakan dalam pemfailan tindakan itu. Pada masa tindakan difailkan, ia bolehlah dikatakan bahawa pentadbiran estet itu adalah sempurna kerana estet itu telah dibahagikan menurut perjanjian penyelesaian tersebut. Perayu berada dalam keadaan untuk menuntut sebahagian daripada bakian, iaitu hasil jualan dan tanah yang akan diberikan khusus kepada benefisiari bakian bagi memuaskan syer benefisial bakian. Pada masa pemfailan, baki bersih telah pun ditentukan sebagai terdiri daripada tiga bidang tanah untuk diberi kepada benefisiari-benefisiari tersebut sebagai penyelesaian dan hasil jualan harus diterima daripada penentang kesembilan bagi jualan bidang tanah keempat (lihat ms 777I dan 778A–C).
(3) Persoalan kesahan atau pembatalan sesuatu kaveat hanya boleh ditentukan dalam prosiding yang dimulakan untuk tujuan itu menurut prosedur yang dibuat oleh Kanun Tanah Negara 1965 untuk pembatalannya atau perlanjutannya. Suatu transaksi yang didaftarkan dan melanggar suatu kaveat adalah tidak dilindungi oleh ketakbolehan disangkal hakmilik yang akan diperolehi biasanya; pindahmilik sedemikian tidaklah pada keseluruhannya tak sah ab initio akibat pelanggaran itu tetapi ‘boleh batal’ dalam prosiding yang dimulakan untuk tujuan itu. Maka, status quo sebelum pengemukaan pindahmilik yang melanggar kaveat haruslah dikembalikan semata-mata atas fakta pelanggaran sebegitu dalam suatu usul ke mahkamah tanpa keperluan untuk memeriksa dengan teliti dasar transaksi antara pihak-pihak yang berkenaan (lihat ms 780F dan 781A–E); Woon Kim Poh v Sa’amah bt Haji Kasim [1987] 1 MLJ 400 dan Rose Hall Ltd v Reeves[1975] AC 411 diikut.
(4) Satu perintah persetujuan yang telah didaftarkan dengan sempurna hanya boleh diketepikan dalam tindakan baru yang difailkan untuk tujuan itu, dan ianya boleh diketepikan atas alasan yang sama seperti suatu perjanjian (lihat ms 782G dan 783D); Huddersfield Banking Co Ltd v Henry Lister & Sons Ltd [1895] 2 Ch 273 diikut.
(5) Walaupun perayu bukan suatu pihak kepada saman pemula dalam mana perintah persetujuan telah dibuat, dia mempunyai locus standi untuk menuntut relief bagi mengetepikan perintah persetujuan. Perjanjian penyelesaian tersebut, yang membentuk asas perintah persetujuan, tidak mengikat pada perayu sebab dia bukan suatu pihak kepadanya dan ia bertujuan untuk menghapuskan kepentingannya tanpa pengetahuan dan kebenarannya. Justeru itu, ketidakadilan serius telah diakibatkan kepada perayu. Ekoran itu, perjanjian penyelesaian tersebut dan perintah persetujuan, melainkan bahagian perintah itu yang memberikan kebenaran untuk menjual tanah keempat, haruslah diketepikan (lihat ms 783B, E dan 784 A–B); Huddersfield Banking Co v Lister [1895] Ch 278 dan Marsden v Marsden[1972] 2 All ER 1162 diikut.
(6) Bahagian perintah itu yang memberikan kebenaran untuk menjual bidang tanah keempat haruslah dikekalkan supaya tidak memudaratkan penentang kesembilan yang berhak kepada dan telah pun menerima terma perintah persetujuan, yang adalah suatu perintah dari mahkamah yang mempunyai bidang kuasa kompeten. Pengekalan ini juga adalah berjustifikasi atas autoriti dan prinsip, dengan mengingat bahawa adalah merupakan hak eksklusif seseorang pentadbir untuk memutuskan sama ada atau tidak untuk menjual mana-mana tanah semasa menjalankan kewajipan pentadbiran estet si mati yang berkenaan dan untuk memohon kebenaran mahkamah untuk berbuat demikian tanpa sebarang keperluan untuk memperolehi persetujuan daripada mana-mana benefisiari bakian estet itu, termasuk pemegang serahhak kepentingan seseorang benefisiari bakian (lihat ms 784C–G).]
Penghuni Gua: Semuga semua pembaca dan pelajar mendapat menafaat dari kes yang dipaparkan. Tq
No comments:
Post a Comment