MALAYAN LAW JOURNAL : KES MENGENAI KONTRAK SEWAAN PREMIS !!!!

[1996] 2 MLJ 590
Abdul Hai bin Haji Masud Ahmad v Kwang Yuet Song
Case Details:

Malaysia COURT OF APPEAL (KUALA LUMPUR) — CIVIL APPEAL NO
P–04–9–95

Judges NH CHAN JCA
ABU MANSOR JCA
ABDUL MALEK JCA

Date 2 MAY 1996
Citation [1996] 2 MLJ 590

Catchwords:

Landlord and Tenant — Controlled premises — Termination of contractual tenancy — Lease for fixed term of 10 years — Registered pursuant to s 221 of National Land Code 1965 — Landlord sought to evict tenant after expiry of lease — Whether tenant protected as controlled tenant — Whether landlord must comply with s 16 of Control of Rent Act 1966 — Control of Rent Act 1966 s 16 — National Land Code 1965 s 221

Landlord and Tenant — Controlled premises — Premium — Lease for fixed term of 10 years — Tenant paid money as consideration for tenancy ‘for a long period’ — Whether tenancy void in breach of s 10(1) of Control of Rent Act 1966 — Control of Rent Act 1966 s 10(1)

Equity — Estoppel — Tenancy — Controlled premises — Tenant granted lease of 10 years by landlord — Whether tenant obliged to give up vacant possession of premises when tenancy expired — Whether tenant estopped by contract from claiming that term granted to him was longer than term stipulated in agreement

Bahasa Malaysia Summary:

Penentang merupakan pemunya berdaftar sebuah bangunan di Bukit Mertajam (‘premis tersebut’) yang tertakluk di bawah peruntukan Akta Kawalan Sewa 1966 (‘Akta tersebut’). Pada atau kira-kira pada 1 November 1969, penentang telah memajak premis tersebut kepada perayu. Mengikut suatu perjanjian bertulis, adalah dinyatakan bahawa pajakan itu adalah untuk tempoh yang tetap selama 10 tahun. Sementara itu, perayu juga telah membayar kepada penentang sejumlah RM10,000 sebagai ‘balasan terhadap pemberian penyewaan kepada [perayu] untuk jangkamasa yang panjang’, dan pajakan itu telah didaftarkan mengikut s 221 Kanun Tanah Negara 1965.

Pada hujung jangkamasa 10 tahun itu, penentang cuba mengusir perayu. Dalam Mahkamah Tinggi, perayu mendakwa bahawa penentang tidak ada hak untuk berbuat demikian, atas alasan-alasan, antara lain, bahawa:

(i) penyewaan itu adalah batal dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana bayaran premium sebanyak RM10,000 daripada perayu kepada penentang sebagai balasan kepada penentang menyewakan premis tersebut adalah melanggar s 10(1) Akta tersebut;

(ii) sebagai penyewa terkawal yang dilindungi di bawah Akta tersebut, perayu tidak boleh diusir melainkan jika satu daripada alasan-alasan di dalam s 16 Akta tersebut dipenuhi;

(iii) penentang perlu terlebih dahulu memberi satu tahun notis kepada perayu sebelum penentang boleh melaksanakan haknya untuk mengusir perayu di bawah s 16 Akta tersebut. Walau bagaimanapun, hakim mendapati bahawa amaun sebanyak RM10,000 itu bukan merupakan deposit, tetapi suatu balasan kepada penentang yang bersetuju supaya diikat dengan penyewaan jangkamasa tetap selama 10 tahun untuk bayaran sewa yang tetap, yang telah didaftarkan terhadap hakmiliknya. Beliau seterusnya memutuskan bahawa perayu sebagai penyewa kontraktual, adalah bertanggungjawab untuk menyerahkan milikan kosong premis tersebut apabila penyewaan itu tamat tempohnya, dan bahawa perayu adalah diestop oleh kontrak daripada mendakwa bahawa jangkamasa yang diberikan kepadanya ad alah lebih lama daripada jangkamasa sebenar yang telah dipersetujuinya. Perayu membuat rayuan.

Diputuskan:
Diputuskan, menolak rayuan itu:

(1) Hakim perbicaraan mendapati bahawa penyewaan itu hanyalah untuk 10 tahun sahaja dan beliau telah memberikan alasan-alasan seperti yang sepatutnya sebelum tiba kepada pendapat itu. Adalah merupakan undang-undang mantap bahawa beliau berhak untuk memberikan pendapat itu setelah melihat dan mendengar saksi-saksi, dan mahkamah ini tidak boleh tidak bersetuju dengan pendapat itu secara melulu. Oleh itu, perayu tersebut tidak mempunyai penyewaan untuk dilindungi pada masa perintah milikan, dan rayuan perayu adalah dengan itu ditolak atas alasan ini (lihat ms 594H–I).

(2) Terdapat merit di dalam hujah peguam kepada penentang bahawa penentang tidak bergantung kepada s 16 Akta tersebut untuk mengusir perayu, atas sebab bahawa penyewaan itu adalah untuk jangkamasa tetap selama 10 tahun, dan tempoh itu telah tamat. Perlindungan statutori s 16 Akta tersebut hanya boleh digunakan oleh perayu jika terdapat penyewaan dan di dalam kes ini, penentang tidak membuat perjanjian untuk pembaharuan, dan malahan telah dengan konsisten menolak untuk menerima bayaran sewa apabila perayu cuba untuk membayar (lihat ms 595A–B).]

Penghuni Gua : Semuga semua pihak mendapat menafaat dari paparan di atas. MLJ adalah dokumen awam. Ia boleh diakses di Laman Web Jabatan Kehakiman Malaysia. Tq.