MALAYAN LAW JOURNAL : PERJANJIAN LISAN ADALAH SATU PERJANJIAN !!!!!

[1994] 3 MLJ 561
Zakaria bin Hanafi v Ibrahim bin Hanafiah & Ors
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (ALOR SETAR) — CIVIL SUIT NO 23–23–93

Judges MOHD NOOR J
Date 29 JUNE 1994
Citation [1994] 3 MLJ 561

Catchwords:

Landlord and Tenant — Padi cultivators legislation — Contraventions — Non-registration of tenancy agreement — Whether tenancy illegal or void — Whether protected under common law or statute — Padi Cultivators (Control of Rent and Security of Tenure) Act 1967

Land Law — Sale of land — Padi land — Purchaser had notice that land was tenanted — Tenants’ interests not registered — Whether purchaser takes subject to their interests — Padi Cultivators (Control of Rent and Security of Tenure) Act 1967 ss 3 & 4

Landlord and Tenant — Determination — Notice — Period — Padi land — Notice given in accordance with statute — Whether notice effective if tenancy does not comply with statutory provisions — Padi Cultivators (Control of Rent and Security of Tenure) Act 1967 s 24(1)(f)

Bahasa Malaysia Summary:

Plaintif telah membeli tanah padi di Daerah Kota Setar pada tahun 1989 yang telah diusahakan oleh defendan dan/atau ibu bapa mereka sejak lebih daripada 20 tahun dan untuk mana mereka telah membayar sewa secara tetap kepada pemunya terdahulu. Plaintif enggan mengakui defendan sebagai penyewanya atas dasar bahawa kepentingan mereka tidak didaftarkan dan telah menyampaikan kepada mereka notis keluar dan menghantar-serah milikan kosong dalam masa tiga bulan. Defendan telah memfailkan suatu permohonan di bawah s 7(1) Akta Penanam Padi (Mengawal Sewa dan Menjamin Pemegangan) 1967 (‘Akta itu’) kepada jawatankuasa yang ditubuhkan di bawah Akta itu untuk mendapatkan suatu perintah supaya plaintif dikehendaki menyempurnakan perjanjian penyewaan dengan mereka.

Jawatankuasa itu telah menolak permohonan tersebut dan rayuan defendan kepada tribunal padi telah ditolak. Bagaimanapun, permohonan mereka untuk suatu perintah certiorari supaya membatalkan keputusan tribunal itu telah dibenarkan oleh Mahkamah Tinggi atas dasar bahawa pegawai siasatan itu tidak berkuasa memutuskan sama ada suatu perjanjian penyewaan wujud berkenaan dengan tanah tersebut kerana itu merupakan suatu perkara yang perlu diputuskan oleh mahkamah undang-undang yang kompeten dan dengan demikian, keputusan itu adalah suatu pembatalan.

Isu di hadapan mahkamah adalah sama ada terdapat suatu perjanjian penyewaan di antara plaintif dan defendan. Plaintif berhujah bahawa berkenaan dengan tanah padi, sebarang perjanjian penyewaan dikehendaki mematuhi Akta itu, iaitu ia mesti diikat dalam bentuk bertulis, dalam Borang A dan didaftarkan dengan pendaftar, dan oleh demikian, perjanjian lisan di antara pendulu dalam hakmilik plaintif dan defendan tidak boleh dikuatkuasakan.
Diputuskan:
Diputuskan,mendapati bahawa terdapat suatu perjanjian penyewaan di antara plaintif dan defendan:

(1) Seseorang penyewa yang mempunyai suatu perjanjian penyewaan yang mematuhi Akta itu dilindungi oleh Akta itu manakala seseorang penyewa yang tidak mempunyai perjanjian penyewaan yang mematuhi Akta itu namun begitu dilindungi oleh common law ataupun undang-undang kontrak.

(2) Terdapat suatu kontrak yang mengikat di sisi undang-undang di antara pendulu dalam hakmilik plaintif dan defendan mengikut undang-undang kontrak. Akta itu adalah suatu undang-undang khas untuk melindungi penyewa tanah padi dan jika keperluannya tidak dipatuhi, itu tidak akan menyebabkan sesuatu kontrak yang sah menjadi haram ataupun terbatal. Suatu perhubungan kontraktual tuan tanah dan penyewa di bawah undang-undang kontrak boleh wujud bersama suatu perjanjian penyewaan di bawah Akta itu.

(3) Keterangan mendedahkan bahawa plaintif mempunyai notis tentang kepentingan defendan di dalam tanah itu sebelum beliau membelinya. Oleh yang demikian, plaintif telah membeli tanah itu tertakluk kepada hak defendan untuk menduduki dan mengusahakan tanah itu.

(4) Penyewaan itu tidak boleh ditamatkan di bawah s 24(1)(f) Akta itu kerana tidak ada perjanjian penyewaan yang mematuhi Akta itu. Dengan itu, notis selama tiga bulan tentang penamatan dan penghantar-serahan milikan kosong itu tidak berkesan.

Obiter

Kuasa yang diberikan kepada jawatankuasa itu oleh s 17(1) Akta itu hanya berhubung dengan perjanjian penyewaan di dalam lingkungan Akta itu. Dengan demikian, soalan fakta dan undang-undang apabila memutuskan sama ada suatu perjanjian penyewaan wujud hanya boleh diputuskan oleh suatu mahkamah yang mempunyai bidang kuasa yang kompeten.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. MLJ adalah dokumen awam. Ia boleh diakses di Laman Web Jabatan Kehakiman Malaysia. Tq