MALAYAN LAW JOURNAL : KES JUAL BELI TANAH / NOTIS KELUAR !

[1994] 1 MLJ 356
Toh Kheng Heng & Anor v Ahmad Fauzi bin Mohd Taufek
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (PENANG) — ORIGINATING SUMMONS NO
24–283–93

Judges SELVENTHIRANATHAN JC

Date 8 NOVEMBER 1993

Citation [1994] 1 MLJ 356

Catchwords:

Land Law — Notice to quit — Plaintiffs claimed to have bought land from previous owner with vacant possession and later entered into sale and purchase agreement to sell land — Defendant and others were in occupation thereof — Plaintiffs issued notice to quit on defendant — Defendant failed to give up possession of land — Whether defendant merely a a gratuitous licensee

Land Law — Notice to quit — Plaintiffs claimed defendants in occupation of land without their consent, licence or agreement and also without the consent of the authorities and their occupation of the land was therefore unlawful — Whether plaintiffs could file application under O 89 of the Rules of the High Court 1980 to evict defendant — Rules of the High Court 1980 O 89
Land Law — Notice to quit — Plaintiffs claimed defendants in occupation of land without their consent, licence or agreement and also without the consent of the authorities and their occupation of the land was therefore unlawful — Whether defendant had equitable right to occupy land — Rules of the High Court 1980 O 89

Civil Procedure — Stay of execution — House to be demolished as a result of court order — Whether if any appeal to the Supreme Court even if successful, would be rendered nugatory, was special circumstance for court to order stay of execution

Bahasa Malaysia Summary:

Plaintif merupakan tuanpunya berdaftar sebidang tanah (‘tanah itu’) yang didakwa oleh mereka telah dibeli dari tuanpunya terdahulu dengan milikan kosong. Plaintif kemudiannya telah mengikat suatu perjanjian jualbeli untuk menjual tanah itu dan berikutan transaksi itu, plaintif telah pergi melihat tanah itu dan telah mendapati bahawa defendan dan beberapa orang yang lain sedang menduduki tanah itu. Plaintif kemudiannya telah mengeluarkan suatu notis keluar keatas defendan dan memintanya supaya menyerahkan milikan kosong atau supaya mengosongkan rumah yang didiaminya dalam tempoh dua bulan dari tarikh notis itu.

Walaupun terdapat notis keluar itu, defendan telah gagal memberi milikan kosong tanah itu. Oleh itu, plaintif telah memfailkan suatu permohonan di bawah A 89 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (‘KMT’) untuk suatu perintah supaya mereka diberi milikan tanah itu. Plaintif telah mendakwa bahawa defendan menghuni tanah itu tanpa kebenaran, lesen atau persetujuan mereka dan juga tanpa kebenaran pihak-pihak berkuasa, dan oleh kerana itu, penghunian tanah itu adalah menyalahi undang-undang.

Defendan telah memfailkan suatu afidavit jawapan dan menyatakan bahawa adalah tidak mungkin bahawa plaintif telah membeli tanah itu daripada tuanpunya terdahulu dengan milikan kosong. Oleh itu, beliau mendakwa bahawa notis keluar yang telah disampaikan keatasnya adalah tidak sah dari segi undang-undang kerana beliau mempunyai suatu hak ekuiti untuk menghuni tanah itu.

Diputuskan:
Diputuskan, membenarkan permohonan plaintif:

(1) Defendan sendiri tidak cuba untuk memberi atau menuntut suatu kedudukan yang lebih tinggi daripada sebagai seorang pemegang lesen untuk penghunian tanah itu. Oleh itu, beliau merupakan seorang pemegang lesen percuma dan dengan itu, lesen beliau untuk menghuni tanah itu telah ditamatkan dengan betul apabila notis keluar disampaikan ke atasnya. Selepas itu, beliau telah menjadi seorang penceroboh di atas tanah itu dan plaintif berhak memohon di bawah A 89 supaya defendan diusir.

(2) Aturan 89 merupakan prosedur yang patut digunakan di dalam kes ini. Defendan tidak boleh menyamakan kedudukan beliau dengan kedudukan perayu di dalam Bohari bin Taib & Ors v Pengarah Tanah Galian Selangor1 yang defendan cuba bergantung kepada. Di dalam kes itu, perayu telah menunjukkan bahawa mereka mempunyai suatu kes yang dapat dipertikaikan dengan menyerahkan keterangan afidavit untuk menunjukkan bahawa mereka telah mendapat suatu hak dan harapan yang sah untuk dikeluarkan dengan hakmilik tanah. Di dalam kes ini, defendan tidak untuk seketikapun bertikai bahawa suatu lesen atau kebenaran telah diberi kepadanya oleh plaintif atau pendulu dalam hakmilik untuk menghuni rumah itu. Tidak terdapat isu yang boleh dipertikaikan yang membuat penggunaan prosedur terus di dalam A 89 tidak berpatutan dalam kes ini.

(3) Aturan 89 terpakai kepada keadaan di mana seseorang menghuni tanah itu tanpa lesen atau kebenaran orang yang berhak memiliki tanah itu atau seseorang pendulu dalam hakmiliknya dan juga kepada keadaan di mana seseorang menghuni tanah tersebut dengan lesen daripada orang yang berhak mendapat memiliki tanah itu atau seseorang pendulu dalam hakmiliknya tetapi kemudiannya tetap menghuni tanah itu tanpa lesen atau kebenaran orang yang berhak memiliki tanah itu atau seseorang pendulu dalam hakmiliknya. Oleh itu, bantahan defendan untuk penggunaan presedur untuk mengusir pemegang lesen telah gagal.

(4) Tuntutan defendan bahawa beliau dilindungi oleh ekuiti tidak boleh berjaya atas fakta-fakta berkenaan. Kanun Tanah Negara 1965 tidak memperuntukkan prinsip-prinsip ekuiti. Supaya ekuiti dapat terpakai, defendan mesti menunjukkan bukti bahawa terdapat dorongan oleh plaintif atau harapan yang telah diberikan oleh mereka kepadanya atas mana beliau telah membelanjakan wang keatas tanah itu. Tidak terdapat apa-apa dalam fakta untuk menyokong pemakaian sebarang prinsip equiti bagi faedah defendan.

(5) Walaupun rumah defendan boleh dirobohkan akibat perintah mahkamah ini, pergantungan pelaksanaan tidak diberikan kepada defendan sementara menantikan rayuannya kepada Mahkamah Agong. Hakikat bahawa sebarang rayuan kepada Mahkamah Agong walaupun berjaya akan dijadikan tidak berkesan, bukan dengan sendirinya suatu keadaan khas untuk mahkamah memerintahkan suatu pergantunggan perintah pelaksanaan. Tujuan badan perundangan menggubal prosedur terus dalam A 89 akan dijadikan tidak berkesan memandangkan yang hujah sebegini akan ditimbulkan di dalam hampir kesemua kes-kes di mana prosedur ini digunakan.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. Tq