MALAYAN LAW JOURNAL : KES TANAH / NOTICE TO QUIT !

[1993] 2 MLJ 196
Rosman bin Haji Abdul Rashid v Rosmah Begum bte Bahadur Beg
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (TAIPING) — CIVIL APPEAL NO 11–10–92(91)

Judges ABDUL MALIK ISHAK JC

Date 1 DECEMBER 1992
Citation [1993] 2 MLJ 196

Catchwords:

Landlord and Tenant — Recovery of possession — Notice to quit — Claim for delivery of vacant possession and for damages for trespass — Whether notice to quit bad in law — Whether there was legal tenancy between appellant and respondent — Whether respondent as tenant was estopped from denying the title of the appellant as landlord — Evidence Act 1950 s 116

Landlord and Tenant — Recovery of possession — Notice to quit — Expenditure of money by respondent — Whether equity would come in aid of respondent

Bahasa Malaysia Summary:

Pada tahun 1954, perayu telah membina sebuah rumah yang tidak bernombor (‘rumah itu’) atas sebidang tanah dengan persetujuan pemilik tanah itu. Telah dihujah bahawa perayu dan keluarganya tinggal di rumah itu untuk 12 tahun sehingga 1965 apabila perayu dan keluarganya pindah ke Pulau Pinang dan rumah itu didiami oleh ipar lamai perayu dan mereka pada tahun 1974, telah menjemput penentang dan keluarganya untuk tinggal sementara di rumah itu. Kes penentang adalah bahawa, ibu penentang, Zainab, dan perayu, berkongsi sama rata di dalam pembinaan rumah itu.

Juga dihujahkan bahawa pada 19 Disember 1955, perayu sebagai pemindah telah mengikat perjanjian dengan Zainab sebagai penerima pindahan dan DW2 sebagai pembeli. Pada masa yang penting itu, rumah itu tertakluk kepada suatu waran penahanan di mana perayu diperintahkan supaya membayar kepada Lee Hock Seng wang berjumlah RM3,686.70 dan untuk mengelakkan waran itu, kedua-dua perayu dan Zainab telah meminta pertolongan DW2 yang telah membayar RM4,250 untuk menyelesaikan jumlah yang terhutang itu. Jumlah RM4,250 itu adalah dalam bentuk pinjaman dan sebagai balasan, perayu dan Zainab telah bersetuju memindah milik rumah itu kepada DW2 dan membayar sewa sebanyak RM60 sebulan. Sewa itu telah dibayar oleh Zainab atau penentang manakala perayu, kerana sedang menganggur, tidak pernah membayar sewa itu. Juga dihujahkan bahawa Zainab dan penentang selesai membayar balik pinjaman itu dalam tempoh dua tahun dan dalam tahun 1957, rumah itu telah diserahkan kepada Zainab melalui suatu perjanjian.

Penentang dan keluarganya telah tinggal di dalam rumah itu hingga kini dan semasa beliau tinggal di rumah itu, penentang telah membayar sewa dan bil elektrik. Pada 13 April 1987, perayu telah menyampaikan suatu notis untuk milikan kosong terhadap penentang. Mahkamah majistret telah menolak tuntutan perayu terhadap penentang untuk menghantar serahkan milikan kosong rumah itu bersama dengan gantirugi untuk pencerobohan. Perayu telah membuat rayuan. Apabila rayuan didengar, mahkamah mempertimbangkan dua isu utama:

(a) sama ada notis keluar dan untuk menghantar serah milikan kosong yang bertarikh 13 April 1987 itu adalah tidak sah dari segi undang-undang dan oleh itu tidak berkesan untuk menamatkan tenansi penentang; dan

(b) sama ada di dalam keadaan kes ini tenansi penentang disamakan dengan equiti yang tidak boleh ditamatkan dengan hanya suatu notis keluar dan untuk menghantar serah milikan kosong.

Diputuskan:
Diputuskan, menolak rayuan itu:

(1) Tidak terdapat tenansi yang sah di antara perayu dan penentang. Oleh itu tidak mungkin terdapat tenansi yang berterusan seperti yang dibayangkan di dalam s 116 Akta Keterangan 1950. Oleh yang demikian penentang dengan sewajarnya mencabar kedudukan perayu dan penentang tidak boleh dianggap diestop daripada menafikan bahawa hakmilik perayu sebagai tuanrumah telah berakhir. Dengan itu, notis keluar adalah tidak sah dari segi undang-undang dan perayu tidak berhak mengusir penentang dari rumah itu.

(2) Sebagai alternatif, bayaran sewa oleh penentang jelas menunjukkan bahawa penentang menpunyai suatu tenansi di atas tanah di mana rumah itu dibina. Oleh itu terdapat perbelanjaan wang oleh penentang untuk menghalang rumah itu daripada dilelong oleh Lee Hock Seng. Oleh itu penentang mestilah menjangka bahawa beliau akan dibenarkan tinggal di rumah itu dan equiti akan menolongnya.

Per curiam:

Apabila terdapat versi yang bertentangan secara langsung, dan penerimaan atau penolakannya nyata sekali bergantung kepada testimoni lisan protagonis, peranan mahkamah rayuan adalah jelas, iaitu, mahkamah rayuan mestilah memberi penuh kehormatan kepada keputusan fakta mahkamah perbicaraan itu dan tidak patut mengganggunya kecuali jika ia berpuas hati bahawa mahkamah perbicaraan telah mencapai keputusan yang salah.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. Tq