MALAYAN LAW JOURNAL : KES BERKAITAN KONTRAK / PAJAKAN PREMIS !

[1993] 2 MLJ 250
Yap Nyo Nyok v Bath Pharmacy Sdn Bhd
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (KUCHING) — CIVIL APPEAL NO KG 27 OF 1991

Judges CHONG SIEW FAI J

Date 27 APRIL 1993
Citation [1993] 2 MLJ 250

Catchwords:

Contract — Terms — Implied terms — Whether termination term can be implied into a contract — Intention of parties — Business efficacy

Landlord and Tenant — Determination — Sublease for a fixed term of ten years — Whether plaintiff entitled to terminate sublease prematurely

Landlord and Tenant — Notice to quit — Three months’ notice — Whether length of notice sufficient — Burden of proof on plaintiff

Words and Phrases — ‘Sooner determination’

Civil Procedure — Pleadings — Necessity for express pleadings — Material facts not pleaded — Whether plaintiff should be allowed to adduce evidence of such pleading

Bahasa Malaysia Summary:

Tan Soi Lui (‘Tan’), sebagai pentadbir harta pusaka mendiang suaminya (‘Chong’), telah bersetuju memajak kecil sebuah rumahkedai (kepunyaan Chong) kepada defendan untuk tempoh sepuluh tahun. Defendan telah mengambil milikan sebagai penyewa rumahkedai itu pada 16 Ogos 1988. Apabila Tan meninggal dunia, Joseph Chong telah dilantik sebagai pentadbir de bonis non harta pusaka Chong. Melalui suatu memorandum pajakan kecil yang bertarikh 15 Julai 1989, Joseph Chong sebagai pentadbir, telah memajak kecil rumahkedai itu kepada defendan untuk baki pajakan kecil selama sepuluh tahun itu.

Pada 30 Mei 1989, Joseph Chong sebagai pentadbir telah mengikat suatu perjanjian jualbeli rumahkedai itu dengan plaintif, tertakluk kepada pajakan kecil defendan. Melalui suatu notis bertarikh 27 Disember 1989, plaintif telah memberi defendan suatu notis keluar dalam masa tiga bulan. Atas kegagalan defendan berbuat demikian, plaintif telah memulakan prosiding di mahkamah majistret untuk menuntut, antara lain, milikan rumahkedai itu serta gantirugi untuk tuduhan pencerobohan. Majistret telah menolak permohonan plaintif, dalam mana plaintif telah membuat rayuan terhadap keputusan itu dan membangkitkan perkara undang-undang seperti yang berikut:

(1) sama ada plaintif berhak untuk menamatkan pajakan kecil itu pramasa; dan

(2) sama ada notis keluar yang telah diserahkan oleh plaintif kepada defendan adalah munasabah serta baik dari segi undang-undang.

Diputuskan:
Diputuskan, menolak rayuan itu:

(1) Menurut fasal 4 dalam terma dan syarat pajakan kecil itu, perkataan-perkataan ‘sooner determination’ merangkumi situasi di mana syarat atau waad yang terkandung di dalam pajakan kecil itu memperuntukkan penamatan pajakan kecil itu dalam tempoh sahnya; tetapi penggunaan perkataan-perkataan tersebut dengan tersendiri tidak akan mewujudkan suatu syarat atau waad tersirat untuk membolehkan pemegang pajakan kecil menamatkan pajakan kecil itu sebelum tamatnya tempoh yang telah ditetapkan. Jika dimaksudkan bahawa satu atau mana-mana pihak mempunyai pilihan menamatkan suatu tenansi bagi suatu tempoh yang tetap sebelum tamatnya tempoh itu, kebebasan memilih sedemikian biasanya diperuntukkan. Mahkamah tidak patut memasukkan waad atau stipulasi tersirat yang mungkin atau yang seharusnya dinyatakan.

(2) Pada amnya, semua pihak kepada suatu kontrak dianggap sebagai telah memasukkan kedalam kontrak itu segala terma dan syarat yang mereka kehendaki. Sesuatu terma tidak boleh tersirat kecuali kesemua pihak bersetuju membuat sedemikian dan sesuatu terma hanya boleh tersirat ke dalam suatu kontrak jika ia dapat memberi ‘business efficacy’ kepada kontrak tersebut dan jika ianya jelas. Fasal 4 perjanjian itu boleh berkuatkuasa tanpa keperluan untuk memasukkan waad tersirat yang membolehkan pemberi pajakan kecil menamatkan pajakan kecil itu dalam tempoh sahnya dan ujian bagi ‘necessary for business efficacy’ tidak memerlukan waad tersirat yang dicadangkan yang memihak kepada pemberi pajakan kecil kerana kewujudan fasal 4.

(3) Beban membukti dipikul oleh pihak plaintif untuk menunjukkan bahawa tempoh masa yang diberi olehnya di dalam dalam notis keluar itu adalah memadai. Di dalam kes ini, mahkamah berpendapat bahawa tempoh tiga bulan yang diberi di dalam notis keluar itu tidak mencukupi dan tidak boleh menamatkan pajakan itu.

Obiter:

Semua fakta penting yang menjadi asas tindakan hendaklah dikemukakan. Setiap pihak mestilah mengemukakan kesemua fakta penting yang mereka ingin bergantung di dalam perbicaraan itu. Meskipun defendan tidak membantah terhadap kegagalan plaintif mengemukakan material yang diperlukan untuk menyokong tuntutannya, plaintif tidak seharusnya dibenarkan untuk mengemukakan dalam penyampaiannya, sebarang hal atau perkara yang penting kepada tuntutannya dalam tindakan ini yang langsung tidak dinyatakan, dan di mana keterangan juga tidak dikemukakan. Plaintif tidak akan dibenarkan untuk mengemukakan sebarang keterangan mengenai pliding yang sedemikian.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. Tq