MALAYAN LAW JOURNAL : KES SEWAAN PREMIS PERNIAGAAN / AKUJANJI LISAN DARI SEGI UNDANG-UNDANG !!!

[1996] 5 MLJ 139
Ho Weng Leong v Ng Kee Chin
Case Details:

Malaysia HIGH COURT (JOHOR BAHRU) — CIVIL SUIT NO 22–254 OF 1991

Judges ABDUL MALIK ISHAK J

Date 12 FEBRUARY 1996
Citation [1996] 5 MLJ 139

Catchwords:

Civil Procedure — Pleadings — Point of law — Oral undertaking to convert condition of demised premises not pleaded — Whether failure to plead oral undertaking fatal — Whether issue of conversion a point of law — Rules of the High Court 1980 O 18 r 11

Contract — Estoppel — Estoppel by conduct — When course of conduct amounts to representation — Whether defendant’s own fault can sustain defence of estoppel

Contract — Frustration — Impossibility — Conversion of the condition of premises — Whether failure to obtain conversion rendered contract legally or physically impossible of performance — Contracts Act 1950 s 57(2)

Contract — Implied terms — When term to be implied in contract — Considerations

Equity — Defences — Estoppel — Estoppel by conduct — When course of conduct amounts to representation — Whether defendant’s own fault can sustain defence of estoppel

Evidence — Parol evidence rule — Oral undertaking in addition to written contract — Whether oral evidence of undertaking admissible — Evidence Act 1950 s 92

Bahasa Malaysia Summary:

Defendan adalah pemunya sebuah rumah dua tingkat berkembar dua (‘premis yang didemis’) yang telah disewa kepada plaintif untuk tiga tahun bermula dari 1 June 1991. Plaintif telah membayar RM158,000 kepada defendan sebagai sewa pendahuluan dan deposit utiliti. Syarat-syarat khas perjanjian penyewaan itu menyatakan bahawa plaintif akan menggunakan premis yang didemis untuk menjalankan perniagaan karaoke, bilik muzik dan KTV. Ianya telah dikatakan bahawa defendan telah mengakujanji secara lisan untuk menukar syarat penggunaan premis yang didemis daripada perumahan kepada perniagaan.

Penukaran yang diperlukan itu telah tidak didapati dan plaintif memfailkan tuntutan ini untuk pengembalian RM158,000 yang telah dibayar kepada defendan, dengan mengatakan bahawa kegagalan defendan untuk mendapatkan penukaran telah mengecewakan perjanjian penyewaan itu. Defendan telah berhujah bahawa:
(i) akujanji lisan itu telah tidak diplid di dalam pernyataan tuntutan;
(ii) isu penukaran tidak terdapat di dalam perjanjian penyewaan; dan
(iii) plaintif adalah diestop melalui perbuatan daripada mengatakan bahawa beliau telah enggan menduduki premis yang didemis sehingga isu penukaran telah diselesaikan oleh defendan.

Diputuskan:
Diputuskan, membenarkan tuntutan plaintif:

(1) Aturan 18 k 11 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (‘KMT’) menjadikannya jelas bahawa adalah tidak mandatori untuk menimbulkan perkara undang-undang. Akujanji secara lisan oleh defendan untuk menukar syarat premis yang didemis daripada perumahan kepada perniagaan berputar atas isu penukaran yang adalah satu perkara undang-undang. Oleh yang demikian, adalah tidak mandatori untuk menyebut perkara itu di dalam pernyataan tuntutan plaintif dan kegagalan plaintif untuk berbuat demikian tidak seharusnya diputuskan terhadap beliau (lihat ms 148C–E); Nicholl v Allen (1862) 31 LJQB 283 dan Cooper v Hall[1968] 1 WLR 360 diikut.

(2) Mana-mana orang yang berdiri keliling yang dapat melihat perjanjian penyewaan itu akan memberi reaksi bahawa defendan, sebagai suatu terma tersirat kontrak, patut mendapat kelulusan relevan untuk penukaran premis yang didemis daripada perumahan kepada perniagaan. Hal-hal keadaan kes mendesak bahawa terma yang ditetapkan itu dijadikan terma tersirat di dalam kontrak (lihat ms 149F); Yong Ung Kai v Enting [1965] 2 MLJ 98 diikut.

(3) Oleh kerana kegagalan defendan untuk memperolehi penukaran yang diperlukan, perjanjian penyewaan itu telah menjadi mustahil untuk dilaksanakan. Suatu kontrak dikatakan terkecewa apabila terdapat satu perubahan di dalam hal-hal keadaan yang menjadikan kontrak itu mustahil untuk dilaksanakan sama ada di sisi undang-undang ataupun secara fizikal (lihat ms 149G); Joseph Constantine Steamship Line Ltd v Imperial Smelting Corp Ltd [1942] AC 154 diikut.

(4) Seksyen 92 Akta Keterangan 1950 hanya menetapkan suatu rukun keterangan dan ianya tidak membelenggu kuasa mahkamah untuk sampai kepada maksud dan kesan sebenar perjanjian penyewaan itu dengan mengambilkira fakta-fakta serta hal-hal keadaan sekeliling kes (lihat ms 150H).

(5) Soalan sama ada suatu perjalanan tindakan adalah merupakan suatu representasi, maksud representasi yang mana adalah supaya seseorang bertindak menurutnya dalam cara tertentu, mesti berubah menurut fakta-fakta tiap-tiap kes tertentu dan tiada rukun-rukun am boleh dibentangkan untuknya (lihat ms 151H). Defendan adalah bersalah kerana tidak menyelesaikan isu penukaran dan oleh itu, beliau tidak boleh mengambil kesempatan suatu kesilapan kepada mana beliau telah menyumbang (lihat ms 152C); Oakland Metal Co Ltd v D Benaim & Co Ltd [1953] 2 QB 261 diikut.]

Penghuni Gua : Semuga paparan ini memberi menafaat kepada semua pembaca dan pelajar. Tq