MALAYSIA LAW JOURNAL : KES GANTI RUGI BAGI PEMBELI RUMAH YANG GAGAL DI SIAPKAN PEMAJU !

[1996] 2 MLJ 188 - Insun Development Sdn Bhd v Azali bin Bakar
[1996] 2 MLJ 188
Insun Development Sdn Bhd v Azali bin Bakar
Case Details:

Malaysia FEDERAL COURT (KUALA LUMPUR) — CIVIL APPEAL NO
02–348–1994

Judges

LAMIN PCA

EDGAR JOSEPH JR FCJ
MOHD DZAIDDIN FCJ

Date 11 MAY 1996

Citation [1996] 2 MLJ 188

Bahasa Malaysia Summary:
[Bahasa Malaysia summary

Pada 12 Disember 1984, penentang (‘pembeli’) telah mengikat suatu perjanjian jual beli (‘perjanjian tersebut’) dengan perayu (‘pemaju’) untuk membeli sebuah rumah kediaman satu tingkat (‘rumah tersebut’) yang akan didirikan oleh pemaju. Perjanjian tersebut tepat sekali dalam bentuk seperti yang ditetapkan dalam Jadual E kepada Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1982 (‘Peraturan-peraturan 1982’). Menurut fasal 18 perjanjian tersebut, ianya diperuntukkan bahawa pemaju harus menghantar-serah milikan kosong rumah itu kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan kalendar dari tarikh perjanjian ini, dan kegagalan berbuat demikian akan menyebabkan pemaju membayar ganti rugi jumlah tertentu dengan segera kepada pembeli, dan ia akan dikira dari sehari ke sehari pada kadar 10% setahun atas harga belian (‘ganti rugi jumlah tertentu tersebut’).

Adalah tidak boleh dinafikan bahawa rumah tersebut tidak siap dan tidak boleh dihantar-serah sehingga 25 Mac 1994, dan oleh itu terdapatnya kelewatan dari 12 Disember 1986 hingga 25 Mac 1994 pada pihak pemaju. Pembeli telah memulakan prosiding melalui saman pemula, yang dikeluarkan pada 31 Julai 1993, untuk deklarasi terhadap hak untuk ganti rugi jumlah tertentu tersebut dari 12 Disember 1986 hingga tarikh hantar-serah milikan rumah itu bagi kemungkiran kontrak, atau secara alternatif, di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-peraturan 1982.

Pembelaan pemaju ialah bahawa tuntutan pembeli adalah berasaskan kemungkiran fasal 18 perjanjian tersebut, dan ini bermakna bahawa kausa tindakannya terakru pada hari selepas tempoh yang dihadkan di bawah fasal 18 untuk hantar-serah milikan kosong, iaitu pada 12 Disember 1986. Mengikut pandangan ini, pembeli telah memulakan prosiding lebih daripada tujuh bulan di luar had masa, dan tuntutannya dengan demikian dilarang oleh s 6(1) Akta Had Masa 1953 (‘Akta tersebut’). Hakim perbicaraan telah membuat keputusan yang memihak kepada pembeli. Pemaju membuat rayuan. Persoalan penting yang harus dipertimbangkan oleh mahkamah ialah: berkenaan dengan fasal 18 perjanjian tersebut, bilakah hak pembeli untuk mendakwa bagi ganti rugi jumlah tertentu yang disetujui atas kelewatan terakru?

Diputuskan:
Diputuskan, membenarkan rayuan itu:

(1) Adalah merupakan undang-undang mantap bahawa jika tidak terdapat peruntukan kontraktual nyata, hak pembeli untuk mendakwa bagi ganti rugi terakru pada tarikh kemungkiran kontrak itu (lihat ms 196H); Nasri v Mesah [1971] 1 MLJ 32 , Reeves v Butcher [1891] 2 QB 509 dan Gibbs v Guild (1881–1882) 8 QBD 296 diikut.

(2) Namun demikian, pihak-pihak kepada suatu kontrak adalah bebas untuk mengawal atau mengubah suai hak-hak mereka dalam keadaan di mana kemungkiran berlaku, secara penangguhan tarikh apabila hak mereka untuk mendakwa bagi ganti rugi terakru (lihat ms 196I).

(3) Perjanjian tersebut, menerusi fasal 18, memperuntukkan satu rumusan untuk pengiraan ganti rugi jumlah tertentu yang mentakrifkan terminus a quo (tarikh pembukaan) tetapi bukan terminus ad quem (tarikh penutupan). Ini bermakna rukun am terpakai. Dengan demikian, hak tindakan pembeli untuk ganti rugi bagi kemungkiran kontrak terakru pada tarikh kemungkiran yang mana, dalam kes ini, adalah hari selepas tempoh yang dihadkan di bawah fasal 18(2) untuk hantar-serah milikan kosong, iaitu pada 12 Disember 1986.

Ekoran itu, pembeli yang memulakan prosiding hanya pada 31 Julai 1993 telah lewat lebih daripada tujuh bulan selepas tempoh yang dihadkan. Oleh yang demikian, tuntutan pembeli adalah dilarang oleh statut di bawah s 6(1) Akta itu (lihat ms 197G–I); Loh Wai Lian v SEA Housing Corp Sdn Bhd [1987] 2 MLJ 1 dibeza.

Penghuni Gua : Semuga semua pembaca dan pelajar mendapat menafaat dari keputusan dan alasan-alasan penghakiman dari kes ini. Tq.